Quando la provvigione all'agenzia non è dovuta

La provvigione non è dovuta quando l'affare non si conclude, quando il contratto è sottoposto a una condizione sospensiva che non si avvera, quando il mediatore non ha i requisiti di iscrizione richiesti dalla legge o quando la conclusione dell'affare non dipende dal suo intervento. Il fondamento è l'articolo 1755 del codice civile: il diritto nasce solo se "l'affare è concluso per effetto dell'intervento" del mediatore. Ogni caso però dipende dai fatti e dai documenti: ecco le situazioni più frequenti e come ragionare.

Il principio: nessun affare, nessuna provvigione

La mediazione è un contratto di risultato: l'agenzia viene pagata se l'affare va a buon fine. La semplice attività preparatoria (visite, annunci, telefonate) non basta. In giurisprudenza si ritiene concluso l'affare quando tra le parti si forma un vincolo giuridico che consente di agire per l'adempimento, anche con un contratto preliminare. Se la trattativa salta prima, di regola non c'è provvigione.

I casi principali

Il nesso tra attività e conclusione

Anche se l'affare si conclude, l'agenzia deve provare di aver messo in relazione le parti o di aver contribuito in modo rilevante. Se l'acquirente e il venditore si conoscevano già e hanno trattato da soli, senza che l'agenzia abbia contribuito, la pretesa è debole. Tuttavia, se l'agenzia ha fatto conoscere l'immobile, anche indirettamente, e la vendita avviene poco dopo tra le stesse parti, la conclusione può essere ricondotta al suo intervento. La prova (annunci, visite, messaggi) è decisiva: per questo conviene conservare tutto.

Esempio illustrativo

Marta visita un appartamento con l'agenzia A il 10 marzo ma non firma nulla. A giugno, scopre lo stesso immobile attraverso l'agenzia B e firma una proposta, poi accettata. L'agenzia A chiede la provvigione. Dipende da cosa ha firmato Marta il 10 marzo: se un semplice foglio visita senza clausole, l'agenzia A dovrà dimostrare di aver messo in relazione le parti in modo efficace; l'agenzia B, che ha ricevuto la proposta, è quella che ha concluso l'affare. In casi simili è utile un parere legale. Nomi e date sono d'esempio.

L'agente non iscritto

La legge 39/1989 richiede iscrizione e requisiti per l'esercizio dell'attività di mediazione. La giurisprudenza, anche di legittimità, ha affermato che chi esercita senza i requisiti non ha diritto alla provvigione. Per verificare, vedi la guida su come controllare l'iscrizione. Se avete già pagato, non è detto che otteniate la restituzione automaticamente: serve valutare i fatti con un professionista.

Condizioni e termini

• Condizione sospensiva (mutuo, vendita di altro immobile, autorizzazioni): la provvigione è dovuta quando la condizione si verifica; se la condizione non si avvera per fatto non imputabile alle parti, di regola non è dovuta.
• Condizione risolutiva: se l'affare è concluso e poi si risolve, il diritto alla provvigione di regola resta (art. 1757, secondo comma, c.c.), salvo diversa disciplina.
• Annullamento o nullità del contratto per cause legate al mediatore: valutazioni caso per caso.
• Recesso o mancato adempimento: se una parte non adempie, la provvigione maturata di regola rimane dovuta.

Rimborso spese

Anche quando la provvigione non è dovuta, l'agenzia può chiedere il rimborso di spese se pattuito nel contratto (l'art. 1756 c.c. riconosce al mediatore il rimborso, salvo patto contrario, nei confronti di chi ha dato l'incarico). Per questo è importante che il contratto elenchi le voci e i limiti: spese generiche o "forfait" non documentati possono essere contestate.

Come comportarsi se l'agenzia chiede la provvigione e non la ritenete dovuta

1. Non pagate subito e non ignorate la richiesta: rispondete per iscritto, anche con PEC.
2. Raccogliete i documenti: incarico, proposta, messaggi, annunci, registro delle visite.
3. Valutate la situazione con un avvocato, soprattutto per importi elevati.
4. Cercate una soluzione conciliativa: mediazione presso un organismo accreditato o sportello di conciliazione della Camera di commercio.
5. Evitate di firmare ricevute o riconoscimenti di debito senza averli capiti.

Per il percorso di contestazione vedi anche il reclamo contro un'agenzia.

Cosa dice la prova

In una lite, chi pretende la provvigione deve dimostrare di avere svolto attività di mediazione e di avere un nesso con la conclusione dell'affare; chi la contesta deve dimostrare i fatti che escludono la pretesa (condizione non avverata, mancanza di iscrizione, incarico non conferito). Conservare messaggi, email e contratti è quindi fondamentale per entrambe le parti.

Quando consultare un professionista

Un avvocato esperto in contratti e diritto immobiliare può valutare in poco tempo se la richiesta è fondata. Prima di pagare importi importanti, vale la pena un parere. Per contestazioni di valore contenuto, può bastare la mediazione.

Domande frequenti

Se la banca nega il mutuo, devo pagare la provvigione?

Se la proposta era condizionata al mutuo e la condizione non si avvera senza vostra colpa, di regola no. Controllate il testo della condizione.

L'agenzia può pretendere la provvigione perché ha fatto vedere la casa?

Non basta la visita: serve che l'affare si concluda per effetto del suo intervento. Dipende da cosa avete firmato.

Se il venditore rinuncia, devo pagare?

Se l'affare non si conclude per fatto del venditore dopo la conclusione del preliminare, il diritto alla provvigione potrebbe già essere maturato: valutate il contratto.

L'agenzia può trattenere l'assegno?

L'assegno consegnato con una proposta non accettata va restituito. Se l'agenzia lo trattiene, contestate per iscritto.

Fonti

• Ministero della Giustizia — codice civile, artt. 1754-1759
• Camere di commercio, Unioncamere — sportelli di conciliazione e registro imprese
• Autorità garante della concorrenza e del mercato — segnalazioni di pratiche scorrette