IVA e detrazione della provvigione dell'agenzia immobiliare
IVA al 22% sulla provvigione, detrazione IRPEF del 19% fino a 1.000 euro per l'acquisto della prima casa: condizioni, esempio di calcolo e documenti.
Sulla provvigione di un'agenzia immobiliare si paga l'IVA con aliquota ordinaria, oggi il 22%, e chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale può detrarre dall'IRPEF il 19% degli oneri di intermediazione immobiliare, su un importo massimo di 1.000 euro per anno e per unità immobiliare (quindi un risparmio massimo di 190 euro). La detrazione è prevista dall'articolo 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR e richiede condizioni precise: l'immobile deve essere abitazione principale entro un anno dall'acquisto, serve la fattura e il pagamento deve essere tracciabile. Vediamo come funziona, con un esempio.
L'IVA sulla provvigione
L'attività del mediatore è un servizio reso a titolo oneroso da un soggetto con partita IVA, quindi la provvigione è soggetta a IVA. Per l'aliquota ordinaria vale il 22% e il privato non può recuperarla. Questo significa che una provvigione "del 3%" è in realtà del 3,66% del prezzo se l'IVA non è inclusa (3 × 1,22 = 3,66). Alcuni punti pratici:
- Il contratto dovrebbe dire se l'importo è "IVA esclusa" o "IVA inclusa".
- L'agenzia deve emettere fattura a chi paga, intestata al soggetto che sostiene la spesa.
- Se la provvigione è divisa tra più soggetti (ad esempio due coniugi acquirenti), la fattura va intestata a chi paga e ripartita secondo gli accordi, ma ai fini della detrazione conta chi ha effettivamente pagato e come (vedi sotto).
- Se la provvigione è in forfait, la fattura riporta imponibile, IVA e totale.
Sulle aliquote e su eventuali novità fiscali verificate sempre il sito dell'Agenzia delle Entrate, perché le norme fiscali sono soggette a modifiche.
La detrazione IRPEF del 19%
La norma permette di detrarre il 19% dei compensi pagati a mediatori immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Le condizioni da rispettare:
- L'immobile deve essere acquistato (la detrazione riguarda l'acquisto, non l'affitto).
- Deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto.
- La spesa massima su cui calcolare il 19% è di 1.000 euro, riferiti a ciascun anno e per ciascuna unità immobiliare; se l'acquisto è in comproprietà il limite va ripartito tra i comproprietari.
- Il pagamento deve essere effettuato con strumenti tracciabili (bonifico, carta, assegno), secondo le regole che dal 2020 condizionano molte detrazioni del 19%.
- Serve conservare fattura e ricevuta di pagamento e, per i controlli, il rogito in cui compaiono le dichiarazioni sull'intermediazione.
La detrazione si fa valere nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi Persone Fisiche) nel rigo degli oneri detraibili. Poiché il 19% si calcola sull'IRPEF dovuta, serve avere capienza di imposta: chi ha un'IRPEF molto bassa potrebbe non riuscire a utilizzare l'intero importo.
Dal 2025 la legge di bilancio ha introdotto limiti alla detrazione di alcuni oneri per i redditi più alti, con riferimento al reddito complessivo e al carico familiare: se il vostro reddito è elevato, verificate sul sito dell'Agenzia delle Entrate o con un commercialista se e in che misura il limite si applica a questa spesa nell'anno in cui la sostenete.
Esempio di calcolo (illustrativo)
Acquisto della prima casa a 200.000 euro con provvigione al 2% a carico dell'acquirente, IVA esclusa:
- Imponibile: 200.000 × 2% = 4.000 euro.
- IVA 22%: 880 euro.
- Totale pagato: 4.880 euro.
- Spesa detraibile: il tetto è 1.000 euro, quindi si applica il 19% a 1.000 euro = 190 euro di minore IRPEF.
Se i compratori sono due (coniugi) e la spesa è pagata in parti uguali con fattura intestata a entrambi, il tetto di 1.000 euro si ripartisce, ad esempio 500 euro ciascuno, e la detrazione è 95 euro a testa. L'importo complessivo non supera quindi 190 euro. Per fare i conti con i vostri dati potete usare il calcolatore della provvigione, tenendo presente che la detrazione è un recupero fiscale, non una riduzione del prezzo.
Chi non può detrarre
| Situazione | Detrazione |
|---|---|
| Acquisto di una seconda casa o di un immobile non adibito ad abitazione principale | Non spetta |
| Affitto, anche con provvigione | Non spetta con questa norma |
| Vendita (provvigione pagata dal venditore) | Non spetta come onere detraibile |
| Pagamento in contanti | Non spetta, per mancanza di tracciabilità |
| Mancanza di fattura intestata | Non spetta o va rimediato prima della dichiarazione |
Cosa fare per non perdere la detrazione
- Chiedete fattura intestata al soggetto che sostiene la spesa.
- Pagate con bonifico, carta o assegno, mai in contanti: la tracciabilità è anche richiesta dal notaio nelle dichiarazioni dell'atto (vedi la guida su pagamento e atto notarile).
- Conservate rogito, fattura e prova del pagamento per il periodo in cui l'amministrazione può controllare.
- Trasferite la residenza nell'immobile entro un anno dall'acquisto.
- Se l'acquisto è in comproprietà, accordatevi su chi paga cosa e intestate i documenti di conseguenza.
Imprese e professionisti
Se l'immobile è acquistato da un'impresa o da un professionista, la provvigione è un costo d'impresa e l'IVA può essere detraibile secondo le regole generali. In questi casi la detrazione IRPEF del 19% non è la norma di riferimento: serve un commercialista.
Quando consultare un professionista
La combinazione di acquisto, comproprietà, mutuo, bonus prima casa e detrazioni può generare dubbi su chi detrae cosa. Un commercialista o un CAF possono verificare la correttezza della dichiarazione. Le regole fiscali cambiano: prima di contare sul risparmio, verificate le istruzioni dell'anno di imposta in cui pagate.
Domande frequenti
La detrazione spetta anche se compro con mutuo?
La detrazione per l'intermediazione è indipendente dal mutuo: dipende dall'acquisto dell'abitazione principale, dalla fattura e dal pagamento tracciabile.
Posso detrarre anche la provvigione pagata per un affitto?
Con questa norma no: riguarda gli oneri di intermediazione per l'acquisto dell'abitazione principale. Per gli affitti esistono altre agevolazioni, a condizioni diverse, da verificare con l'Agenzia delle Entrate.
Il limite di 1.000 euro è per persona?
È riferito a ciascun anno e a ciascuna unità immobiliare e, in caso di comproprietà, va ripartito tra i comproprietari. Non si raddoppia per ogni acquirente.
Cosa succede se ho pagato in contanti?
In mancanza di tracciabilità la detrazione non spetta. Se il pagamento è stato fatto prima e in modo non tracciabile, non è possibile sanare a posteriori: parlate con un commercialista.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — guida alle detrazioni, istruzioni del modello 730 e delle spese detraibili
- Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa fiscale e leggi di bilancio
- Consiglio Nazionale del Notariato — dichiarazioni nell'atto di acquisto sulle spese di mediazione
