Agenzia immobiliare per l'affitto: quanto si paga di provvigione

Per un affitto la provvigione dell'agenzia è spesso pari a una mensilità di canone più IVA per ciascuna parte, ma è una prassi diffusa e non una regola di legge: la cifra è quella scritta nel contratto con l'agenzia o negli usi locali della Camera di commercio. Come per le vendite, vale il principio dell'articolo 1755 del codice civile: il mediatore ha diritto alla provvigione se il contratto di locazione si conclude per effetto del suo intervento, e la misura dipende da quanto pattuito. Per questo, prima di visitare un appartamento, è sensato chiedere all'agenzia per iscritto quanto vi costerà.

Cosa si paga e a chi

Nelle locazioni abitative a canone libero (contratto 4+4) o concordato (3+2), le voci di costo più comuni a carico dell'inquilino sono:

• Provvigione dell'agenzia, se l'agenzia ha lavorato anche per voi.
• Deposito cauzionale, che non è un costo ma una garanzia restituibile: la legge 392 del 1978, per le locazioni abitative, ne limita l'importo a un massimo di tre mensilità del canone; non produce utile all'agenzia e non è parte della provvigione.
• Quota dell'imposta di registro, di norma il 50% a carico di ciascuna parte, salvo che il proprietario scelga la cedolare secca (in tal caso l'imposta di registro non è dovuta).
• Spese condominiali e utenze, secondo il contratto.

Il proprietario di solito paga a sua volta una provvigione per la ricerca e la selezione dell'inquilino e per la redazione del contratto.

Esempio di calcolo (illustrativo)

Canone mensile 800 euro; provvigione pari a una mensilità più IVA per ciascuna parte:

• Provvigione inquilino: 800 euro + IVA 22% (176 euro) = 976 euro.
• Provvigione proprietario: 976 euro, se applicata la stessa regola.
• Cauzione di due mensilità: 1.600 euro (restituibile a fine contratto, salvo danni).
• Quota imposta di registro, se non c'è cedolare secca: il 2% del canone annuo (800 × 12 = 9.600 euro, quindi 192 euro), da dividere a metà: 96 euro ciascuno (importi indicativi, verificate le regole in vigore).

Al momento della firma l'inquilino potrebbe dover disporre di circa 976 + 1.600 + 96 = 2.672 euro, oltre alla prima mensilità di canone. Questo spiega perché è utile preventivare tutto prima: usate la forbice di provvigione per vedere l'intervallo con diverse ipotesi. Una mensilità corrisponde a circa un dodicesimo del canone annuo, cioè l'8,3%.

Come leggere la richiesta dell'agenzia

Registrazione del contratto: non è una scelta

Un contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore). La registrazione è obbligo delle parti: l'agenzia può occuparsene come servizio, ma la responsabilità resta di locatore e conduttore. Un contratto "in nero" o con canone dichiarato inferiore a quello reale espone a conseguenze importanti e non ve ne conviene mai: verificate sempre che nel contratto il canone sia quello effettivamente pagato.

Come ridurre il costo di entrata

• Valutate annunci pubblicati direttamente dai proprietari, dove non c'è intermediazione, ma controllate con più attenzione i documenti.
• Se contattate un'agenzia, chiedete prima della visita se la provvigione è a carico dell'inquilino e di quanto.
• Negoziate: soprattutto per contratti lunghi o per immobili rimasti sfitti, l'agenzia può accettare una riduzione.
• Verificate che la provvigione non sia mascherata da voci generiche ("spese di istruttoria", "spese di segreteria") che non corrispondono a un servizio reale.

Affitti brevi e transitori

Per contratti transitori o per studenti valgono regole parzialmente diverse (durata, canone, motivazione). La provvigione segue comunque lo schema generale: dipende dal contratto con l'agenzia. Per le locazioni brevi turistiche esistono regole proprie (comunicazioni, codice identificativo nazionale, fiscalità) che vanno verificate presso il Comune, la Regione e l'Agenzia delle Entrate.

Quando consultare un professionista

Se il contratto d'affitto prevede clausole inusuali, se il proprietario non è lo stesso soggetto che firma, o se l'agenzia chiede somme diverse dalla provvigione, conviene far leggere i documenti a un avvocato o rivolgersi a un'associazione di inquilini. Per l'aspetto fiscale rivolgetevi a un commercialista o consultate l'Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

La provvigione per l'affitto è obbligatoria per l'inquilino?

Dipende dal rapporto con l'agenzia. Se avete accettato per iscritto di pagarla e l'agenzia ha contribuito alla conclusione del contratto, è dovuta. Se non l'avete mai concordata, chiedete chiarimenti prima di versare qualsiasi somma.

Una mensilità è l'importo previsto dalla legge?

No. È una prassi molto diffusa, ma la legge non fissa una percentuale. L'importo dipende dal contratto con l'agenzia e dagli usi locali.

L'agenzia può tenersi la cauzione?

Il deposito cauzionale è di proprietà del conduttore e va restituito a fine locazione, salvo danni o morosità. Non è parte della provvigione.

Devo pagare se la locazione non parte?

In linea generale la provvigione presuppone la conclusione dell'affare. Se firmate il contratto ma poi non vi viene consegnato l'immobile, valutate con un professionista la situazione, conservando ricevute e documenti.

Fonti

• Agenzia delle Entrate — registrazione dei contratti di locazione, cedolare secca
• Ministero della Giustizia — testi normativi su locazioni e codice civile
• Camere di commercio, Unioncamere — usi locali sulle provvigioni di mediazione