Pagamento della provvigione e dichiarazioni nell'atto notarile

La provvigione all'agenzia immobiliare va pagata con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carta) e contro fattura, e nell'atto notarile di compravendita le parti devono dichiarare se si sono avvalse di un mediatore, indicandone i dati, l'importo pagato e le modalità di pagamento. Si tratta di un obbligo previsto dalla normativa fiscale (articolo 35, commi 22 e seguenti, del decreto-legge 223 del 2006, convertito dalla legge 248 del 2006) che serve alla trasparenza e all'accertamento. Dichiarazioni omesse o non veritiere comportano sanzioni, e il pagamento in contanti compromette la detrazione fiscale.

Come si paga la provvigione

1. Fattura: l'agenzia emette fattura all'acquirente o al venditore, con imponibile, IVA e totale. Verificate che i dati dell'intestatario siano corretti.
2. Mezzo di pagamento: bonifico bancario o postale, assegno non trasferibile o carta. Evitate il contante: oltre al rischio pratico, rende difficile provare il pagamento e fa perdere la detrazione IRPEF per l'acquisto della prima casa.
3. Momento: quello indicato nel contratto o nella proposta (accettazione, preliminare, rogito). Se dovete pagare al rogito, spesso si usa un assegno consegnato in sede notarile o un bonifico contestuale.
4. Ricevuta e conservazione: conservate fattura, contabile del bonifico e copia dell'atto.

Esempio illustrativo

Provvigione concordata: 6.000 euro più IVA 22% = 7.320 euro. Pagamento al preliminare: 3.660 euro; saldo al rogito: 3.660 euro, in entrambi i casi con bonifico. L'agenzia emette due fatture o una fattura con acconti, a seconda delle regole che applica; chiedete come intende documentare. Gli importi sono esempi.

Le dichiarazioni nell'atto notarile

Nell'atto di trasferimento di un immobile le parti, ai sensi della norma citata, devono dichiarare:

• se per la conclusione dell'affare si sono avvalse di un mediatore;
• in caso positivo, il numero di iscrizione del mediatore al ruolo o i dati identificativi dell'impresa di mediazione (partita IVA, codice fiscale, numero REA), o del titolare o rappresentante legale;
• l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione;
• le modalità di pagamento (contanti, assegno, bonifico), con indicazione degli estremi dei mezzi tracciabili.

Il notaio informa le parti degli obblighi e raccoglie le dichiarazioni. Se le parti omettono le dichiarazioni o ne rendono di non veritiere, la norma prevede sanzioni amministrative di importo rilevante (una forbice che, secondo il testo vigente, parte da alcune centinaia di euro e arriva a diverse migliaia): verificate con il notaio l'importo aggiornato. In casi di dichiarazioni mendaci possono emergere anche profili ulteriori, per i quali è necessario un parere professionale.

Se la provvigione è pagata prima del rogito (alla proposta o al preliminare), le dichiarazioni vanno comunque rese nell'atto con riferimento ai pagamenti già effettuati: portate al notaio fatture e contabili.

Pagamento e detrazione fiscale

La detrazione IRPEF del 19% sulle spese di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'abitazione principale presuppone fattura e pagamento tracciabile, oltre al rispetto del limite di 1.000 euro. Vedi la guida su IVA e detrazione. Se avete pagato in contanti, la detrazione non spetta; e, soprattutto, le dichiarazioni nell'atto devono corrispondere alla realtà.

Cose da evitare

1. Pagamenti in contanti o "in nero" per ridurre l'IVA: sono rischiosi e illegittimi.
2. Fatture con importi diversi da quelli realmente pagati.
3. Accordi paralleli non dichiarati al notaio.
4. Nessuna ricevuta: senza prova, in caso di contestazione sarete in difficoltà.
5. Pagamenti a persone diverse dall'impresa di mediazione: pagate sempre l'agenzia, con IBAN intestato all'impresa.
6. Anticipi non documentati chiesti a titolo generico.

Cosa portare dal notaio

• Fatture e contabili dei pagamenti già effettuati.
• Dati dell'agenzia (ragione sociale, partita IVA, REA).
• Contratto di mediazione o proposta firmata.
• Assegni per il saldo, se previsto, intestati correttamente.
• Documento d'identità e codice fiscale.

Se avete usato la checklist prima di firmare, troverete anche i controlli sui documenti da preparare.

Quando consultare un professionista

Il notaio è il referente naturale per le dichiarazioni; per le questioni fiscali (detrazione, IVA, incongruenze nelle fatture) rivolgetevi a un commercialista. Se vi trovate in una situazione di pagamento già effettuato in modo non tracciabile, parlate con un professionista prima di rendere dichiarazioni.

Domande frequenti

Posso pagare l'agenzia in contanti?

È fortemente sconsigliato: la provvigione va pagata con mezzi tracciabili, soprattutto ai fini delle dichiarazioni nell'atto e della detrazione fiscale. Le regole sui limiti al contante sono soggette a modifiche: verificate quelle in vigore.

Cosa succede se non dichiaro il mediatore al notaio?

Si rischiano sanzioni amministrative previste dalla legge. Dichiarate sempre con precisione e portate i documenti.

La fattura deve essere intestata a chi paga?

Sì, per correttezza e anche per usufruire della detrazione, la fattura deve essere intestata a chi sostiene la spesa.

Chi fa le dichiarazioni, venditore o acquirente?

Entrambe le parti rendono le dichiarazioni sulla mediazione nell'atto, ciascuna con riferimento al proprio pagamento.

Fonti

• Consiglio Nazionale del Notariato — dichiarazioni obbligatorie nell'atto di compravendita
• Agenzia delle Entrate — tracciabilità, fatture e detrazioni
• Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa fiscale e antiriciclaggio