Contratto di mediazione immobiliare: cosa controllare prima di firmare

Prima di firmare un incarico di mediazione immobiliare controllate sei cose: chi è l'agente e se è iscritto, quanto costa la provvigione (IVA esclusa o inclusa), quando diventa dovuta, quanto dura l'incarico e se è in esclusiva, quali penali e rimborsi spese sono previsti e come si può recedere. Il contratto è il documento che decide tutto: nelle controversie conta quello che avete firmato, non quello che vi è stato detto a voce. Leggere con calma, anche portando il modulo a casa, è un diritto e non una scortesia.

Cos'è il contratto di mediazione

La mediazione è disciplinata dagli articoli 1754 e seguenti del codice civile: il mediatore mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Nella pratica immobiliare, il venditore o il locatore firma con l'agenzia un incarico di mediazione (a volte chiamato "incarico di vendita" o "mandato"), mentre l'acquirente o il conduttore firma una proposta nella quale riconosce, in genere, la provvigione dovuta. I moduli utilizzati dalle agenzie devono essere conformi a quanto previsto dalla normativa di settore e, di norma, depositati presso la Camera di commercio: chiedete quale modulo viene usato e se è quello registrato.

Le clausole da leggere una per una

La provvigione: tre dettagli che fanno la differenza

1. Base di calcolo: prezzo del contratto di vendita o prezzo indicato nell'incarico? Se il prezzo scende in trattativa, la provvigione dovrebbe seguire il prezzo effettivo.
2. IVA: scritto "più IVA" significa che alla percentuale si aggiunge il 22%. Un 3% più IVA è un 3,66% effettivo.
3. Importo minimo: una clausola "minimo 5.000 euro" può rendere conveniente la vendita a prezzi alti ma costosissima per immobili economici.

Esempio illustrativo: prezzo 150.000 euro, percentuale 3% = 4.500 euro, minimo garantito 6.000 euro. Il costo reale per il venditore è 6.000 euro più IVA = 7.320 euro, pari al 4,88% del prezzo. Usate il calcolatore della provvigione per simulare scenari.

Il momento in cui nasce il diritto

Il diritto alla provvigione nasce quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore (art. 1755 c.c.). Nel linguaggio della giurisprudenza, l'affare si considera concluso quando tra le parti si forma un vincolo giuridico che dà diritto di agire per l'adempimento, anche attraverso un preliminare. Il contratto può però posticipare il pagamento, ad esempio al rogito. Se una condizione sospensiva condiziona il contratto (ad esempio il mutuo), l'articolo 1757 del codice civile prevede che la provvigione sia dovuta solo al verificarsi della condizione. Approfondite nella guida su proposta e provvigione.

Obblighi dell'agente

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sul consenso (articolo 1759 c.c.), e risponde dei danni se non lo fa. Per gli annunci commerciali, la normativa sulla prestazione energetica richiede di riportare l'indice di prestazione energetica dell'immobile. L'agente deve inoltre essere iscritto nel registro delle imprese con i requisiti professionali e avere un'assicurazione di responsabilità civile professionale (vedi guida su come verificare l'iscrizione).

Firmare in agenzia o fuori dall'agenzia

Se siete consumatori e il contratto è firmato fuori dai locali commerciali dell'agenzia (a casa vostra, per esempio) o a distanza, il Codice del consumo (artt. 45 e seguenti) prevede in generale il diritto di recesso entro 14 giorni, con obbligo di informazione da parte del professionista. Se firmate nei locali dell'agenzia, questo diritto di recesso non si applica automaticamente e valgono le clausole del contratto. Se avete dubbi sul tipo di contratto, chiedetelo prima.

Cosa fare concretamente prima della firma

• Chiedete una copia completa del modulo, comprese condizioni generali e allegati, prima di decidere.
• Fate scrivere a mano le variazioni concordate (percentuale, durata, esclusiva) e fatele sottoscrivere.
• Non lasciate campi in bianco.
• Verificate che l'indicazione "esclusiva" sia stata scelta di proposito e non compaia già barrata.
• Chiedete la copia firmata dell'incarico.
• Annotate le visite e i contatti: serviranno se l'agenzia invoca la clausola di tutela.
• Conservate le email e i messaggi con l'agenzia.

Errori da evitare

1. Firmare in fretta perché "c'è già un cliente interessato".
2. Accettare una durata lunga senza possibilità di recesso.
3. Dimenticare di leggere le condizioni generali sul retro.
4. Non verificare chi firma per l'agenzia: una persona qualunque non è sempre un agente iscritto.
5. Pagare acconti non documentati.

Quando consultare un professionista

Per immobili di valore, per esclusive di lunga durata, per penali elevate o per contratti con clausole che non capite, fate leggere l'incarico a un avvocato prima della firma. Per immobili in comproprietà, tutti i comproprietari devono essere d'accordo e firmare.

Domande frequenti

Posso portare a casa il contratto e leggerlo con calma?

Sì. Nessuno può costringervi a firmare subito. Chiedete una copia del modulo e prendetevi il tempo che serve.

Il contratto può essere solo verbale?

La mediazione può nascere anche senza forma scritta, ma in pratica la prova dell'accordo è difficile. Per le agenzie professionali il contratto scritto è la regola: pretendetelo.

La provvigione è dovuta se l'agenzia ha solo pubblicato l'annuncio?

No, di per sé la pubblicazione non basta: serve che l'affare si concluda per effetto dell'intervento dell'agenzia.

Posso cambiare agenzia a metà incarico?

Dipende da durata, esclusiva e recesso previsti. Leggete la guida su recesso e penale.

Fonti

• Ministero della Giustizia — codice civile (artt. 1754-1765) e codice del consumo
• Camere di commercio, Unioncamere — registro imprese, modulistica e usi
• Autorità garante della concorrenza e del mercato — tutela dei consumatori