Proposta d'acquisto irrevocabile: quando scatta la provvigione

La provvigione dell'agenzia diventa dovuta quando l'affare si conclude per effetto dell'intervento del mediatore, e nella compravendita immobiliare questo momento coincide di solito con l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore (se la proposta è vincolante e contiene gli elementi essenziali) oppure con la firma del preliminare. Il contratto può però spostare il pagamento al preliminare o al rogito. Se la proposta è subordinata a una condizione (per esempio la concessione del mutuo), la provvigione è dovuta quando la condizione si avvera. Ecco come funziona e come leggere i documenti.

La proposta d'acquisto: cos'è e cosa vincola

La proposta d'acquisto è un documento con cui l'acquirente offre un prezzo e certe condizioni per comprare. Nella prassi è quasi sempre irrevocabile per un periodo indicato (ad esempio alcuni giorni): l'articolo 1329 del codice civile prevede che chi si impegna a mantenere ferma la proposta non possa ritirarla prima della scadenza. Se entro quel termine il venditore accetta e l'accettazione arriva a conoscenza dell'acquirente (art. 1326 c.c.), tra le parti nasce un contratto.

Nella proposta si trovano di norma:

• l'immobile identificato (indirizzo, dati catastali);
• il prezzo offerto e le modalità di pagamento;
• la caparra o l'assegno consegnato a garanzia;
• la durata di validità e la data entro cui stipulare il preliminare o il rogito;
• eventuali condizioni (mutuo, regolarità urbanistica, liberazione dell'immobile);
• la provvigione a carico dell'acquirente e, spesso, il riferimento a quella del venditore.

Un punto delicato: l'assegno che l'acquirente consegna con la proposta è un impegno serio. Controllate a ordine di chi è intestato e a quali condizioni verrà restituito se la proposta non viene accettata: di norma va restituito all'acquirente, non all'agenzia. Non consegnate mai assegni intestati all'agenzia a titolo di caparra senza una ragione documentata.

Il momento in cui nasce il diritto alla provvigione

La regola del codice civile (art. 1755) richiede che l'affare sia concluso. In giurisprudenza, "affare concluso" significa che tra le parti si è formato un vincolo giuridico che consente di agire per l'adempimento o per il risarcimento, anche mediante un contratto preliminare. Questo porta a distinguere:

La differenza tra maturazione del diritto e scadenza del pagamento è importante: il diritto può essere già nato, mentre il contratto prevede di pagare solo al rogito. Leggete bene le clausole e fatevi spiegare se il pagamento è dovuto "alla proposta accettata", "al preliminare" o "al rogito".

Il caso della condizione sospensiva (mutuo)

Molte proposte sono condizionate al mutuo: l'acquirente compra solo se la banca eroga il finanziamento. In questo caso, l'articolo 1757 del codice civile stabilisce che, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica. Se il mutuo viene negato per cause non dipendenti dall'acquirente e la condizione non si avvera, la provvigione di regola non è dovuta. Se invece è l'acquirente a non attivarsi per ottenere il finanziamento, il contesto cambia e conviene un parere legale. Chi acquista con mutuo dovrebbe quindi farsi garantire per iscritto che la condizione mutuo sia indicata con chiarezza (importo, durata, termine).

Esempio pratico (illustrativo)

Prezzo concordato 240.000 euro. Provvigione acquirente 3% più IVA = 7.200 + 1.584 = 8.784 euro. Nella proposta si legge: "provvigione dovuta alla firma del preliminare". L'acquirente firma la proposta il 5 maggio, il venditore accetta il 7 maggio, il preliminare è fissato al 20 giugno e il rogito al 30 settembre. Il diritto dell'agenzia è maturato con l'accettazione (se la proposta è completa), ma il pagamento è dovuto al preliminare. Se il mutuo viene negato prima di quella data e la proposta era condizionata, l'obbligo di pagare, in assenza di altre clausole, non dovrebbe sorgere. Il calcolo della provvigione si può verificare con il calcolatore; le date e gli importi sono esempi.

Caparra confirmatoria e preliminare

Con il preliminare le parti spesso versano una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): se è l'acquirente a non concludere, il venditore può trattenerla; se è il venditore, l'acquirente può chiedere il doppio. Non è la provvigione e non va confusa con essa. Il preliminare di immobili può essere trascritto nei registri immobiliari per proteggere l'acquirente (art. 2645-bis c.c.): chiedetene la possibilità al notaio. Per il ruolo del notaio e le imposte sull'atto, vedi il sito del notariato.

Cosa controllare prima di firmare la proposta

• Il prezzo scritto in cifre e in lettere coincide.
• Le condizioni (mutuo, regolarità, liberazione) sono scritte in modo preciso.
• Il termine di validità e la data per il preliminare sono realistici.
• La provvigione è espressa in cifre, indica IVA e momento di pagamento.
• L'assegno ha beneficiario corretto e le condizioni di restituzione.
• Esiste una clausola chiara su cosa accade se la banca nega il mutuo.
• Sono state verificate visura catastale, ipotecaria e conformità edilizia prima di impegnarsi.

Errori da evitare

1. Firmare una proposta "per sapere se il venditore ci sta", senza accorgersi che è vincolante.
2. Non indicare la condizione mutuo.
3. Dare caparre in contanti o assegni intestati all'agenzia.
4. Accettare una provvigione "a cifra da definire".
5. Dimenticare di chiedere la copia firmata della proposta e dell'accettazione.

Quando consultare un professionista

Prima di firmare una proposta di importo elevato, soprattutto se complessa o condizionata, è utile far verificare il testo a un avvocato o a un notaio. Per il preliminare è consigliabile farlo redigere o controllare da un professionista, perché da quel momento gli impegni sono molto più difficili da sciogliere.

Domande frequenti

La proposta è già un contratto?

Diventa contratto quando il venditore la accetta nei termini e la accettazione viene comunicata all'acquirente. Prima di allora è una proposta, ma se è irrevocabile non potete ritirarla fino alla scadenza.

Se il venditore non accetta, devo pagare l'agenzia?

Di regola no: senza conclusione dell'affare la provvigione non è dovuta. Controllate però eventuali rimborsi spese pattuiti per iscritto.

Posso ritirare la proposta?

Se è irrevocabile, no fino alla scadenza. Se non lo è, potete revocarla prima dell'accettazione, osservando le regole del contratto.

Chi tiene l'assegno?

Dipende dal documento: spesso l'assegno è intestato al venditore e consegnato all'agenzia, che lo conserva fino all'accettazione. Verificate sempre il beneficiario e la clausola di restituzione.

Fonti

• Ministero della Giustizia — codice civile, artt. 1326, 1329, 1385, 1754-1759
• Consiglio Nazionale del Notariato — preliminare, trascrizione e rogito
• Agenzia delle Entrate — imposte sull'acquisto