Comprare casa con un'agenzia: passaggi, costi e provvigione dell'acquirente

Comprare casa tramite un'agenzia significa seguire una sequenza precisa: visite, verifica dei documenti, proposta d'acquisto, eventuale mutuo, preliminare e rogito. L'acquirente di solito paga una provvigione (se l'ha accettata nella proposta), più le spese del notaio e le imposte di acquisto. Il consiglio pratico è fare i conti dell'esborso totale prima di presentare la proposta, e non solo del prezzo: le voci accessorie possono essere significative.

Passo 1: chiarire budget e priorità

Definite il prezzo massimo comprensivo di costi accessori, la zona, il numero di locali, le condizioni accettabili. Se serve un mutuo, informatevi in anticipo sulla capacità di finanziamento con la banca o con un intermediario del credito: una proposta condizionata al mutuo senza verifica preventiva rischia di fallire.

Passo 2: visite e prime verifiche

In agenzia ricevete informazioni sull'immobile. Ricordate che l'agente ha l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note rilevanti per la valutazione dell'affare (art. 1759 c.c.). Chiedete:

planimetria e visura catastale;
attestato di prestazione energetica;
spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate;
eventuali lavori, sanatorie, vincoli;
stato di occupazione (libero, affittato, con usufrutto).

Quando fate le visite, firmate solo i fogli che attestano la visita se vi sono richiesti e leggete bene cosa firmate: alcuni moduli di visita contengono anche la clausola sulla provvigione. Tenete traccia di quali agenzie vi hanno presentato quali immobili, per evitare doppie richieste.

Passo 3: la proposta d'acquisto

La proposta è il passaggio decisivo: se irrevocabile e accettata, diventa vincolante. Controllate prezzo, condizioni (mutuo, regolarità), validità, caparra e provvigione. Leggete la guida su proposta d'acquisto e provvigione. L'assegno che consegnate va intestato in modo corretto e restituito se la proposta non è accettata.

Passo 4: mutuo e perizia

Se acquistate con mutuo, la banca fa una perizia sull'immobile. Una condizione sospensiva legata alla concessione del mutuo, ben scritta, tutela l'acquirente. Preparate documenti di reddito e rispettate i termini. Se il mutuo viene negato per cause non dipendenti da voi, la proposta condizionata non dovrebbe produrre effetti e la provvigione di norma non è dovuta; se invece la condizione manca, siete più esposti.

Passo 5: preliminare

Il preliminare impegna a comprare e a vendere e spesso comporta una caparra confirmatoria. Fatelo controllare da un professionista. Verificate che sia indicato che l'immobile è libero da ipoteche e pesi non dichiarati e che la data del rogito sia coerente con i tempi del mutuo.

Passo 6: rogito

Davanti al notaio si firma l'atto di compravendita, si pagano il saldo, le imposte e gli onorari, e si rendono le dichiarazioni sulla mediazione, con i dati dell'agente e le modalità di pagamento della provvigione. Se acquistate la prima casa con i requisiti di legge, valutate l'agevolazione "prima casa", che incide sulle imposte di registro: chiedete conferma al notaio.

Quanto costa comprare: tabella delle voci

Voce	A carico di	Note
Prezzo	Acquirente	Come da proposta
Provvigione + IVA	Acquirente (se pattuita)	Guardate la proposta
Notaio	Acquirente, di norma	Onorario e spese
Imposte di registro, ipotecaria, catastale o IVA	Acquirente	Dipendono dal venditore (privato o impresa) e dai requisiti prima casa
Mutuo: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva	Acquirente	Secondo contratto di mutuo
Arredi e lavori	Acquirente	Da preventivare

Esempio di calcolo (illustrativo)

Acquisto a 210.000 euro. Provvigione 2,5% più IVA 22%: 210.000 × 2,5% = 5.250 euro; IVA 1.155 euro; totale 6.405 euro. Con il calcolo delle forbici potete vedere un intervallo con percentuali diverse (per esempio 2% e 3%): tra 5.124 e 7.686 euro IVA inclusa. A questi si sommano notaio, imposte e costi del mutuo, che variano molto da caso a caso. Le cifre sono ipotesi.

Se l'immobile è la vostra abitazione principale, ricordate la detrazione IRPEF del 19% sull'intermediazione fino a 1.000 euro (vedi IVA e detrazione).

Errori da evitare

Presentare una proposta senza avere ben chiaro il budget totale.
Non inserire la condizione mutuo quando serve.
Dimenticare di verificare le delibere condominiali e i lavori straordinari.
Pagare la provvigione in contanti o senza fattura.
Firmare più proposte per immobili diversi senza considerare gli effetti.
Sottovalutare i tempi tra preliminare e rogito.

Quando consultare un professionista

Prima di firmare la proposta o il preliminare, fate controllare i documenti da un avvocato o da un notaio, soprattutto per immobili con abusi, ipoteche, eredità o usufrutti. Per le agevolazioni e per le imposte rivolgetevi al notaio o a un commercialista.

Domande frequenti

Devo pagare la provvigione anche se ho trovato l'immobile da solo?

Se avete trattato senza alcun intervento dell'agenzia, la provvigione non dovrebbe essere dovuta, perché presuppone l'attività di mediazione. Se però avete firmato un modulo che la prevede, leggete cosa dice.

Posso trattare il prezzo con l'agenzia?

Sì, la proposta è il momento della trattativa. Anche la provvigione può essere discussa prima di firmare.

Cosa succede se cambio idea dopo la proposta?

Se la proposta è irrevocabile e viene accettata, potreste essere vincolati. Per questo va firmata solo dopo aver fatto le verifiche.

Come si paga la provvigione?

Con strumenti tracciabili (bonifico, assegno, carta) e contro fattura, nei tempi previsti dal contratto.

Fonti

Consiglio Nazionale del Notariato — guida all'acquisto e al rogito
Agenzia delle Entrate — imposte, agevolazione prima casa, detrazioni
Ministero della Giustizia — codice civile e normativa