Vendere casa con un'agenzia immobiliare: i passaggi e i costi

Vendere casa con un'agenzia segue un percorso piuttosto ordinato: preparazione dei documenti, valutazione del prezzo, incarico di mediazione, visite, proposta d'acquisto, preliminare e rogito dal notaio. La provvigione è solo una delle voci di costo: il venditore deve anche mettere in conto certificazioni, eventuale estinzione del mutuo, spese di regolarizzazione e imposte sull'eventuale plusvalenza. Seguire i passaggi nell'ordine giusto evita sorprese e permette di valutare quanto resta davvero in tasca.

Passo 1: preparare i documenti

Prima di mettere in vendita, raccogliete (o fate raccogliere):

• Titolo di provenienza (atto di acquisto, successione, donazione).
• Visura catastale e planimetria: la planimetria deve corrispondere allo stato reale.
• Visura ipotecaria, per verificare ipoteche, pignoramenti e altri gravami.
• Attestato di prestazione energetica (APE), necessario in fase di vendita e che l'annuncio deve riportare nell'indice di prestazione energetica.
• Documentazione urbanistica e edilizia: titoli edilizi, agibilità, eventuali sanatorie.
• Dati condominiali: regolamento, spese ordinarie e straordinarie, eventuali delibere, assenza di morosità.
• Certificazioni impianti, se disponibili.

Difformità catastali o edilizie vanno risolte prima o dichiarate con chiarezza: possono bloccare il rogito o ridurre il prezzo. Un tecnico (geometra, architetto) e un notaio possono dare indicazioni.

Passo 2: definire il prezzo

Il prezzo di partenza incide sui tempi e sulla provvigione. Valutate annunci simili nella stessa zona, chiedete più valutazioni, considerate lo stato dell'immobile. Un prezzo troppo alto allunga i tempi e porta a ribassi; uno troppo basso fa perdere denaro. La provvigione si calcola sul prezzo finale pattuito, se il contratto lo dice, quindi precisate nell'incarico a quale prezzo si applica.

Passo 3: scegliere l'agenzia e firmare l'incarico

Confrontate più agenzie con lo stesso schema di domande: servizi inclusi, percentuale, IVA, durata, esclusiva, penali. Verificate iscrizione e assicurazione (vedi come verificare l'agente) e leggete il contratto con calma (vedi cosa controllare nel contratto). Se sceglierete l'esclusiva, preferite una durata breve e una via d'uscita per inadempimento dell'agenzia.

Passo 4: visite e promozione

L'agenzia pubblica l'annuncio, organizza le visite e raccoglie feedback. Chiedete un report periodico su visite, richieste e offerte, e tenete traccia dei nominativi: servirà se il contratto prevede una clausola di tutela dopo la scadenza. In questa fase è sensato presentare la casa in ordine, con luce naturale e documenti pronti.

Passo 5: ricevere e valutare la proposta

Quando arriva una proposta d'acquisto, controllate: prezzo, modalità di pagamento, caparra, condizioni (mutuo, regolarità), tempi per preliminare e rogito, provvigione indicata. La proposta può essere accettata, rifiutata o controproposta. Con l'accettazione, in genere, matura il diritto dell'agenzia alla provvigione, anche se il pagamento si può rinviare al preliminare o al rogito (vedi proposta e provvigione).

Passo 6: preliminare

Il contratto preliminare impegna le parti a concludere la compravendita. Di solito si versa una caparra confirmatoria e si fissa la data del rogito. È consigliabile farlo redigere o controllare da un professionista e, quando possibile, trascriverlo. Al preliminare molte agenzie chiedono il pagamento della provvigione o di una parte.

Passo 7: rogito dal notaio

Il notaio verifica la proprietà, la regolarità e l'assenza di gravami, redige l'atto, riscuote le imposte (a carico dell'acquirente per quanto riguarda registro, ipotecaria e catastale) e raccoglie le dichiarazioni sulla mediazione: nell'atto vanno indicati se ci si è avvalsi di un mediatore, i suoi dati e le modalità di pagamento (vedi pagamento e atto notarile).

I costi a carico del venditore

Esempio di calcolo (illustrativo)

Prezzo 280.000 euro. Provvigione 2,5% più IVA: 280.000 × 2,5% = 7.000 euro più IVA 1.540 euro = 8.540 euro. Mutuo residuo da estinguere: 90.000 euro. Costi di regolarizzazione catastale e APE ipotizzati in 1.200 euro. Importo che resta al venditore prima di eventuali imposte: 280.000 − 8.540 − 90.000 − 1.200 = 180.260 euro. Tutte le cifre sono illustrative.

Errori da evitare

• Firmare l'incarico prima di avere verificato la conformità dell'immobile.
• Non chiedere il report delle visite.
• Accettare una proposta senza controllare le condizioni sul mutuo.
• Dimenticare che la plusvalenza può essere tassata in alcuni casi (per esempio se si vende entro cinque anni dall'acquisto, salvo eccezioni): chiedete a un commercialista.
• Non tenere copia dei documenti firmati.

Quando consultare un professionista

Il notaio è indispensabile per il rogito. Un avvocato può essere utile per un preliminare complesso o per clausole particolari. Un commercialista aiuta a valutare plusvalenza e dichiarazioni. In caso di comproprietà o eredità, la verifica preliminare è ancora più importante.

Domande frequenti

Quanto tempo ci vuole per vendere casa con un'agenzia?

Non c'è un tempo standard: dipende da prezzo, zona, stato e mercato. Un'esclusiva troppo lunga non accelera la vendita se il prezzo è fuori mercato.

Devo pagare la provvigione se l'acquirente non ottiene il mutuo?

Se la proposta era condizionata al mutuo e la condizione non si avvera, di regola la provvigione non è dovuta. Dipende dai documenti: leggeteli con attenzione.

Chi paga il notaio?

Di norma l'acquirente, salvo diversi accordi. Il venditore sostiene altre spese (documenti, regolarizzazioni).

Posso vendere casa con un mutuo in corso?

Sì: il mutuo viene estinto al rogito con parte del prezzo, oppure può essere trasferito (accollo) con il consenso della banca.

Fonti

• Consiglio Nazionale del Notariato — rogito, documenti e verifiche
• Agenzia delle Entrate — catasto, visure e imposte
• Ministero della Giustizia — norme di riferimento